Visualizza Versione Completa : HELP! I need HELP -> affitto e manutenzione straordinaria
Gatta da pelare e non siamo nemmeno a Vicenza !
Ordunque, la vecchia è proprietaria di un ristorante che ha gestito fino a 4 anni fa, poi rimasta sola e vista l’ età aveva chiuso e una signora lo ha preso in affitto.
Nel contratto di locazione commerciale (fortemente a favore della affittuaria) ha messo di comune accordo una clausola che dice:
La manutenzione ordinaria e straordinaria è a carico della affittuaria
Voluta perché la vecchia fa 6 mesi qui e 6 mesi in ‘mericah e non vuole sbattimenti di nessun tipo, in teoria doveva pagare solo imu e ciao.
Ora dopo 3 anni è partita la caldaia, la signora di iniziativa sua ha messo su caldaia, depuratore tubi vari è fatto la pulizia totale del impianto per un totale di 6000 €, fatto fattura intestata alla sua ditta e ora vuole che la vecchia paghi il suo idraulico.
Ovviamente non ha mai citato detrazione di iva, sconti per investimenti di impresa o bonus caldaie del 50%.
Il mio dubbio è, “manutenzione straordinaria” può essere anche inteso per l’ acquisto di una nuova caldaia, in modo che non debba sborsare lei.
Nei contratti civili non si potrebbe mettere tale clausola ma i commerciali sono più larghi di manica.
Inoltre cosa succede se una o più clausole non vengono rispettate in un contratto?
Non sono previste penali dentro ad esso ma un paio di punti sono stati infranti, diventa nullo tutto?
Premessa. Ovviamente, dal 1942 non ha nessun senso parlare, nel nostro ordinamento, di contratti civili e contratti commerciali, in quanto le norme applicabili ai contratti sono le medesime sia che si tratti di contraenti civili, che di imprenditori.
La sostituzione di una caldaia è certamente un intervento di straordinaria manutenzione, che compete come tale al proprietario dell'immobile locato. Chiaramente la spesa compete all'inquilino se è stato l'inquilino a danneggiare la caldaia imponendone la sostituzione (si tratterebbe di un risarcimento del danno in forma specifica). Le spese per la pulizia dell'impianto da farsi annualmente sono invece interventi ordinari, se non di piccola manutenzione, che facilmente gravano sull'inquilino.
Una clausola del contratto di locazione dell'immobile a uso non abitativo che addossi all'inquilino la manutenzione straordinaria è, secondo la giurisprudenza tradizionale, nulla per contrarietà all'art. 79 L. 392/1978 (c.d. legge equo canone); un orientamento più recente però ha ribaltato l'impostazione, ritenendo detto articolo non applicabile ai patti relativi agli obblighi di manutenzione. In sostanza, la questione è controvertibile.
La nullità di una singola clausola del contratto può importare la nullità dell'intero contratto, "se risulta che i contraenti non lo avrebbero concluso senza quella parte del suo contenuto che è colpita dalla nullità"; diversamente, "la nullità di singole clausole non importa la nullità del contratto, quando le clausole nulle sono sostituite di diritto da norme imperative"; così l'art. 1419 c.c. Nel caso di specie, ritengo che se una clausola del genere indicato venisse ritenuta nulla e non si provasse che essa costituisse motivo essenziale per i contraenti troverebbero applicazione in suo luogo le regole ordinarie (art. 1576 c.c.).
scontategli la spesa dall'affitto, alla fine ha apportato un miglioramento all'immobile sostituendo una caldaia vecchia con una nuova e più prestazionale :sisi:
Fammi capire bene: l'affittuaria fa cambiare la caldaia con fattura da intestare a SUO nome (o ditta) e vuole che la paghi la locatrice?
In base a cosa, dato che nel contratto c'è scritto che la manutenzione ordinaria e straordinaria è a sue spese?
E magari SENZA preavviso alla locatrice?
SOOKA, affittuaria!
Sostanzialmente si, avrebbe dovuto informare per forma scritta ma essendo la vecchia in America ha saltato questo passo anche per via della urgenza.
Comunque ci sono differenze tra commerciale e civile.
https://www.ilsole24ore.com/art/affitti-commerciali-durata-minima-66-anni-e-nessun-vincolo-canone-AEH5gbEH?refresh_ce=1
Forse intendi tra uso abitativo e uso non abitativo/commerciale, che è cosa diversa da quella che hai detto tu. Comunque è una questione poco rilevante.
In ogni caso ti ringrazi Zughe, non sapevo che fosse illegale.
Beh, illegale è un termine un po' forte. :asd:
Tra l'altro, come ho detto, la clausola è nulla secondo la teoria più tradizionale, ma è difendibile anche che sia valida, perché c'è qualche precedente che la considera tale. In poche parole, hai un minimo spazio di manovra nel trattare con la controparte.
WhiteMason
02-07-19, 18:33
Ma avrebbe dovuto informare la proprietaria per una spesa che avrebbe comunque sostenuto lei come inquilina? :bua:
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Solitamente è sempre bene chiedere il permesso prima di fare qualunque assizione od innovazione alla cosa locata. Anche perché le norme in materia vengono solitamente derogate con clausole contrattuali che stabiliscono: a) l'obbligatoria approvazione del locatore per ogni miglioramento od addizione; b) l'esclusione di qualsivoglia indennizzo a favore del conduttore; c) il diritto del locatore di acquisire la proprità dell'addizione o di pretendere, a sua scelta, la remissione in pristino al termine della locazione.
Ma scusa se la premessa è questa:
"La manutenzione ordinaria e straordinaria è a carico della affittuaria"
Perché c'è da capire se è ordinaria o straordinaria?
perchè tu nel contratto ci puoi scrivere anche che l'affittuaria ti deve fare un pompino al giorno.
Se c'è una legge che tutela l'affittuario quello che tu scrivi nel contratto può essere annullato da un giudice, come ha detto Zhuge.
La manutenzione straordinaria grava sul proprietario, per legge. Però se la tipa ha fatto tutto da sè senza informare la proprietaria, questo immagino possa essere combattuto in sede legale dato che la proprietaria può dire "io ne avrei presa un'altra, forse l'ha rotta lei, io dovevo essere informata ecc ecc...."
Immagino che la proprietaria si possa rifiutare di pagare oppure potrebbe andare incontro all'affittuaria e magari pagare una parte, per quieto vivere. In fondo una caldaia nuova è una caldaia nuova.
WhiteMason
02-07-19, 22:59
Ma perché l'inquilina dovrebbe rompere per far pagare la caldaia alla proprietaria DOPO aver firmato il contratto in cui si accolla questa spesa? :bua:
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Ma scusa se la premessa è questa:
"La manutenzione ordinaria e straordinaria è a carico della affittuaria"
Perché c'è da capire se è ordinaria o straordinaria?
Perché non sempre quello che si scrive in un contratto è esattamente legittimo, o comunque preciso. :asd:
Ma perché l'inquilina dovrebbe rompere per far pagare la caldaia alla proprietaria DOPO aver firmato il contratto in cui si accolla questa spesa? :bua:
Perché se tutti fossero coerenti o si attenessero sempre scrupolosamente alle regole i tribunali sarebbero vuoti. La prassi ci insegna che non è così. :asd:
Solitamente, dovo aver firmato un contratto, il suo contenuto e la natura delle cose presentano molteplici ragioni di lamentela da parte dei contraenti, per cui si deve trovare un accomodamento o si finisce per domandare il regolamento dei rispettivi interessi al giudice (o a qualcosa di simile).
perchè ci spera
Possibile. Ma in molti casi, soprattutto con operatori non professionali o comunque non seguiti da specifica consulenza legale, capita che la gente sia convinta di avere ragione anche quando a qualunque persona un minimo esperta di cose giuridiche sarebbe chiaro che non è così.
Intendiamoci, tutti abbiamo una certa conoscenza e precomprensione di determinate regole giuridiche (alcune perché le studiamo tutti, come le norme del codice della strada; altre perché spesso corrispondono al buon senso comune o a tradizioni affermatesi nei secoli: è il caso, ad esempio, del concetto di prescrizione, o di quello di interessi) e questo spesso dà la sensazione a chi non è specializzato nel diritto di essere esperto tanto quanto uno che invece lo è (è una sorta di dunning-kruger naturale; una roba che con internet va peggiorando, non solo in ambito giuridico, ma anche in ambiti specialistici spesso più inaccessibili del diritto, come la medicina). Però il diritto insegna che ci sono regole di cui si capisce o intuisce la correttezza e l'equità (in parole povere, il loro perché) solo se si studiano a fondo i meccanismi che stanno dietro la normazione e dietro all'ordinamento stesso, sia nel suo complesso, sia di uno specifico istituto.
Esempio stupido: più o meno chiunque sa che i diritti di credito prescrivono in 10 anni, il che significa che se il diritto non è esercitato entro 10 anni dalla sua nascita esso cessa di potersi esercitare. Non tutti sanno però che il termine prescrizionale non è fisso ed uguale per tutti i diritti di credito, ma può cambiare a seconda del tipo di diritto di credito con cui si ha a che fare; né tutti sanno che il termine, a prescindere dalla sua durata, può rimanere sospeso nel suo decorso in determinate ipotesi e può pure essere interrotto e ricominciare a decorrere da capo (e ci sono pochi modi per ottenere questo risultato). Di nuovo, quasi nessuno sa che se il diritto di credito si è prescritto, ma nondimeno dopo la sua prescrizione quel credito viene pagato, non si può dar luogo alla restituzione (in gergo si dice ripetizione) di quella somma adducendo che il credito pagato in realtà si era già prescritto.
Il commento di Kayato dimostra icasticamente quanto appena detto. :)
Il mio dubbio nasceva da “manutenzione” quando di fatto si tratta di una “sostituzione”.
Abbiamo un appuntamento giovedì con un avvocato, mi sono rotto del comportamento della signora, non solo per la caldaia, diciamo che quella era la goccia di troppo.
Ha preso in affitto il locale completo per una cifra ridicola e ha iniziato a comportarsi come se tutto le fosse dovuto.
WhiteMason
03-07-19, 08:16
Io non ho ancora capito perché l'inquilina chiede dei soldi... :bua:
Cioè, sta deliberatamente chiedendo una cosa diversa da quella che ha firmato, sapendo di starlo facendo, tanto per rompere?
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Per farti capire meglio la persona, ha portato d’ avanti al giudice più volte le sorelle da quello che ho capito per una questione di confini/giardino perdendo per lo più.
Quando ci ha detto della caldaia ha sottolineato che si è informata di è nonostante ci sia sul contratto toccherebbe a mia madre.
WhiteMason
03-07-19, 08:56
Be', spero allora le abbiate fatto notare che alla Prima scadenza utile annullerete il contratto di affitto, uhm.
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Il mio dubbio nasceva da “manutenzione” quando di fatto si tratta di una “sostituzione”.
Abbiamo un appuntamento giovedì con un avvocato, mi sono rotto del comportamento della signora, non solo per la caldaia, diciamo che quella era la goccia di troppo.
Ha preso in affitto il locale completo per una cifra ridicola e ha iniziato a comportarsi come se tutto le fosse dovuto.
la manutenzione implica che ci sia qualcosa da manutenere; anche la sostituzione di una porzione di un impianto o il suo complessivo rifacimento può essere manutenzione, se si tratta di una parte (impianto) di un tutto (immobile) che richiede di essere manutenuta; la sostituzione in mancanza di una ragione manutentiva (sostituisco la caldaia che funzionava perché ne voglio una più nuova o più potente) costituisce miglioramento, che è cosa diversa dalla manutenzione e al quale si applica l'art. 1592 c.c., non l'art. 1576 c.c.
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Be', spero allora le abbiate fatto notare che alla Prima scadenza utile annullerete il contratto di affitto, uhm.
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fosse tutto così semplice, il mondo sarebbe questo
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WhiteMason
03-07-19, 09:27
Be', col giusto preavviso credo si possa far cessare il contratto nella legalità, no?
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In quel caso ci sono dei rimborsi da fare, qualcosa come un rimborso per trovare un nuovo posto e per aver perso la clientela.
Avremmo altre vie per buttarla fuori ma di fatto è nel interesse di mia madre che il posto rimanga affittato per mantenerlo in salute con spese coperte.
Ma dobbiamo pure mettere in riga la affittuaria che sta aumentando sempre di più il tiro.
Be', col giusto preavviso credo si possa far cessare il contratto nella legalità, no?
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col preavviso, talvolta, certo; ma anche la disdetta con preavviso ha le sue regole
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