Demolizione rustico e costruzione nuova casa Demolizione rustico e costruzione nuova casa

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Discussione: Demolizione rustico e costruzione nuova casa

  1. #1
    Since 13-11-01 L'avatar di Bobo
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    Demolizione rustico e costruzione nuova casa

    Ciao ragazzi, mi farebbe comodo qualche dritta in merito, se c'è gente del settore/che ci è già passata

    E' un annetto che sto vagamente dando un occhio al mercato immobiliare della mia zona.
    Il "sogno" sarebbe prendere terreno e costruire una casa in bioedilizia, ma i costi del tutto (specie i terreni... che vengono via a prezzi allucinanti) ha un po segato la cosa.... fino ad oggi

    Ho trovato un rustico con terreno ad un prezzo interessante e non eccessivamente in culo al mondo.
    Parliamo di 20k euro.

    Volevo ragionare un attimo sulla possibilità di prendere una cosa del genere, buttarla giù e costruire qualcosa di nuovo.

    A quanto ho letto in giro:

    - I costi di demolizione variano in funzione della dimensione dell'edificio (qui sembra poco più di un capanno ad un piano da circa 100m quadri), dei materiali da smaltire e della zona. Ma si parla di cifre che possono variare tra i 10 ed i 30 euro per metro cubo, quindi indicativamente potrebbe essere credibile una cifra tra i 3k ed i 10k euro per completare l'operazione?

    - Anche l'eventuale ricostruzione post demolizione dovrebbe beneficiare degli incentivi per la riqualificazione (entro 95k totali se ho ben capito) in 10 anni.

    - Essendo un edificio in realtà venduto come "da ristrutturare", suppongo che anche dopo eventuale demolizione cmq si possano tenere fondamenta ed allacci. Quindi queste due voci di spesa, nella successiva fase di ricostruzione, mi viene da dire che dovrebbero essere da escludere.

    - Per la nuova costruzione credo si debbano poi seguire tutti gli step standard (presentazione di un progetto e via dicendo), ma essendo un terreno già "costruito" alcuni passi dovrebbero essere semplificati o sbaglio?

    Boh, molto indeciso...

    Tnx

  2. #2
    Senior Member L'avatar di Necrotemus
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    Re: Demolizione rustico e costruzione nuova casa

    Vado a memoria, in ogni caso devi passare per forza di cosa da un professionista, ma una delle cose da guardare e' quanti metri cubi puoi costruire, in caso di vincoli o cessioni, oltre all'assestamento del terreno per le fondazioni, se il terreno attorno all'edificio ha subito dei riporti.

    Non so in Italia, ma informati se invece di scavare delle fondazioni (credo dipenda anche dalle zone di rischio dell'area) puoi semplicemente fare una fondamenta superficiale, usando dei leganti nel terreno per preparalo. Se l'edificio e' molto vecchio, puo' essere che non abbia avuto fondamenta per costruirlo.

    Valuta anche la costruzione in legno mediante pannelli, ci sono molte aziende (non so in Italia) che tramite kit permettono di farsi un'idea

    https://honka.com/gb/en/gallery-hous...aisas-home-gb/

    https://www.homebuilding.co.uk/a-handcrafted-home/

    https://www.scandia-hus.co.uk/designs/the-milan/
    Ultima modifica di Necrotemus; 17-01-19 alle 07:40


  3. #3
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    Re: Demolizione rustico e costruzione nuova casa

    Citazione Originariamente Scritto da Necrotemus Visualizza Messaggio
    Vado a memoria, in ogni caso devi passare per forza di cosa da un professionista, ma una delle cose da guardare e' quanti metri cubi puoi costruire, in caso di vincoli o cessioni, oltre all'assestamento del terreno per le fondazioni, se il terreno attorno all'edificio ha subito dei riporti.

    Non so in Italia, ma informati se invece di scavare delle fondazioni (credo dipenda anche dalle zone di rischio dell'area) puoi semplicemente fare una fondamenta superficiale, usando dei leganti nel terreno per preparalo. Se l'edificio e' molto vecchio, puo' essere che non abbia avuto fondamenta per costruirlo.

    Valuta anche la costruzione in legno mediante pannelli, ci sono molte aziende (non so in Italia) che tramite kit permettono di farsi un'idea

    https://honka.com/gb/en/gallery-hous...aisas-home-gb/

    https://www.homebuilding.co.uk/a-handcrafted-home/

    https://www.scandia-hus.co.uk/designs/the-milan/
    Ti ringrazio

    Devo provare a sentirli per vedere un po in che condizioni è... diciamo ci fossero le fondazioni e fossero in buone condizioni, sarebbe una cosa in meno da fare
    Ma teoricamente se la cubatura dell'edificio rimane la stessa non dovrebbero esserci problemi, no?

    Avevo visto anche qui le costruzioni in legno di quel tipo... tra l'altro vengono via davvero a due soldi e sono molto belle.
    Ma vedo che le consigliano più che altro per struttura secondarie o come case da vacanza... per abitazioni da vivere 365giorni l'anno consigliano soluzioni diverse, che hanno anche costi ovviamente diversi.

    Edit.
    Forse ho frainteso... avevo visto una prima immagine e mi sembravano case del tipo "casette da giardino"/piccole baite... ma vedendo meglio sembrano qualcosa di diverso.
    Poi leggo meglio, grazie ancora
    Ultima modifica di Bobo; 22-01-19 alle 00:29

  4. #4
    Senior Member L'avatar di Necrotemus
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    Re: Demolizione rustico e costruzione nuova casa

    Citazione Originariamente Scritto da Bobo Visualizza Messaggio
    Ti ringrazio

    Devo provare a sentirli per vedere un po in che condizioni è... diciamo ci fossero le fondazioni e fossero in buone condizioni, sarebbe una cosa in meno da fare
    Ma teoricamente se la cubatura dell'edificio rimane la stessa non dovrebbero esserci problemi, no?

    Avevo visto anche qui le costruzioni in legno di quel tipo... tra l'altro vengono via davvero a due soldi e sono molto belle.
    Ma vedo che le consigliano più che altro per struttura secondarie o come case da vacanza... per abitazioni da vivere 365giorni l'anno consigliano soluzioni diverse, che hanno anche costi ovviamente diversi.

    Edit.
    Forse ho frainteso... avevo visto una prima immagine e mi sembravano case del tipo "casette da giardino"/piccole baite... ma vedendo meglio sembrano qualcosa di diverso.
    Poi leggo meglio, grazie ancora
    Sono pensate per climi da nord europa, quindi costruzioni in tempi rapidi e predisposizione per un buon isolamento.


  5. #5
    Senior Member L'avatar di Arnald
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    Re: Demolizione rustico e costruzione nuova casa

    Ho poco tempo, eventualmente sviscero meglio in un secondo tempo. Preciso che sono Architetto, ma non di quelli tipo Fuffas.

    - Le fondazioni sono da rifare al 99%.
    - Le spese sono detraibili al 50% solo per la volumetria preesistente.
    Puoi ampliare, ma non detrai le spese per l'ampliamento. Se rispetti certi requisiti energetici (sulla demolizione e ricostruzione non è difficile) puoi detrarre al 65%.
    Non sei obbligato a mantenere la forma, solo la parità di volume.
    - Dal punto di vista delle autorizzazioni è molto più veloce demolire e ricostruire invece che costruire ex novo. Fermo restando che non sono bruscolini: servirà comunque il progetto architettonico, energetico e strutturale.
    - Ottime le costruzioni in legno prefabbricate, se sei facilmente raggiungibile e non hai particolari vincoli di spazi attorno. Ti eviti le incognite di progettisti cani e imprevisti vari.

    In che zona sei?

  6. #6
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    Re: Demolizione rustico e costruzione nuova casa

    Citazione Originariamente Scritto da Arnald Visualizza Messaggio
    Ho poco tempo, eventualmente sviscero meglio in un secondo tempo. Preciso che sono Architetto, ma non di quelli tipo Fuffas.

    - Le fondazioni sono da rifare al 99%.
    - Le spese sono detraibili al 50% solo per la volumetria preesistente.
    Puoi ampliare, ma non detrai le spese per l'ampliamento. Se rispetti certi requisiti energetici (sulla demolizione e ricostruzione non è difficile) puoi detrarre al 65%.
    Non sei obbligato a mantenere la forma, solo la parità di volume.
    - Dal punto di vista delle autorizzazioni è molto più veloce demolire e ricostruire invece che costruire ex novo. Fermo restando che non sono bruscolini: servirà comunque il progetto architettonico, energetico e strutturale.
    - Ottime le costruzioni in legno prefabbricate, se sei facilmente raggiungibile e non hai particolari vincoli di spazi attorno. Ti eviti le incognite di progettisti cani e imprevisti vari.

    In che zona sei?
    Ciao, ti ringrazio

    Sto cercando in zona Frosinone, il rustico è questo qui (per avere un'idea)


    Sono andato a dare un occhio da fuori, e la zona è più in culo di quanto ricordassi
    In pratica è una sorta di periferia del centro storico con gli svantaggi di entrambe le cose

    Però il prezzo è buono e potrebbe cmq essere un'opzione interessante.

    Più che altro mi interessava avere un'idea delle spese accessorie... per rendermi conto di quanto potrebbe venirmi il tutto al netto della nuova costruzione.

    Siamo a 20k per il terreno, poi però ci sarebbe la demolizione (altri 5-10k?)... a quanto mi dici le fondazioni sono cmq da mettere in conto.
    In giro leggo in circa 90€ al metro quadro i costi per le fondazioni... quindi per un immobile di 100mq circa saremmo solo di questo a circa 10k... ti sembra una stima credibile?

    Poi c'è la parte progettuale e dei vari permessi, gli oneri di urbanizzazione e via dicendo... su cui non ho la minima idea dei costi però.. anche se a quanto leggo in giro, siamo a cifre non indifferenti anche sotto questo aspetto


    Mi sa che so troppo povro per farmi casa da solo

    Grazie ancora

  7. #7
    Senior Member L'avatar di fryderyk69
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    Re: Demolizione rustico e costruzione nuova casa

    Io non sono architetto, ma lavoro nell'impiantistica civile.

    Poi qualcuno ti dirà meglio, ma a vederlo così a me quello sembra un rudere nel vero senso della parola, nel senso che è da buttar giù e rifare ex novo.
    I parametri che gli edili qui della zona solitamente mi danno sono di circa 7/800 euro mq per ristrutturare e 1300/1400 euro mq per costruire.
    Questo credo escluso permessi, progetti, pratiche varie, zona di intervento e caratteristiche costruttive nonché dotazioni impiantistiche.

    Anche io è da parecchio che mi guardo intorno e sono sempre indeciso sul da farsi. Se prendere qualcosa di nuovo o ristrutturare.
    Però visti i prezzi medi del nuovo e quello che ti offrono come prodotto finito, mi sto convincendo per una ristrutturazione. A meno di non avere un bel po' di soldi da spendere, il nuovo con prezzi "accessibili" per un comune mortale non ha un gran rapporto qualità/prezzo

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  8. #8
    Senior Member L'avatar di Arnald
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    Re: Demolizione rustico e costruzione nuova casa

    Aggiungi anche qualcosa per la bonifica della palude e per cacciare la colonia di coccodrilli che la abita.

    Se hai un imponibile alto ricordati che il sismabonus ti ridà un sacco di soldi per l'adeguamento, fino all'80%! Credo che Frosinone rientri nelle zone sismiche che possono beneficiare del bonus, prova a parlarne con un ingegnere strutturista.

    Alle aste fallimentari hai già pensato?

  9. #9
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    Re: Demolizione rustico e costruzione nuova casa

    Citazione Originariamente Scritto da fryderyk69 Visualizza Messaggio
    Io non sono architetto, ma lavoro nell'impiantistica civile.

    Poi qualcuno ti dirà meglio, ma a vederlo così a me quello sembra un rudere nel vero senso della parola, nel senso che è da buttar giù e rifare ex novo.
    I parametri che gli edili qui della zona solitamente mi danno sono di circa 7/800 euro mq per ristrutturare e 1300/1400 euro mq per costruire.
    Questo credo escluso permessi, progetti, pratiche varie, zona di intervento e caratteristiche costruttive nonché dotazioni impiantistiche.

    Anche io è da parecchio che mi guardo intorno e sono sempre indeciso sul da farsi. Se prendere qualcosa di nuovo o ristrutturare.
    Però visti i prezzi medi del nuovo e quello che ti offrono come prodotto finito, mi sto convincendo per una ristrutturazione. A meno di non avere un bel po' di soldi da spendere, il nuovo con prezzi "accessibili" per un comune mortale non ha un gran rapporto qualità/prezzo

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    Si, l'idea sarebbe proprio quella: buttare giù e ricostruire.
    Ma comincio a temere che sia una robba fuori portata... dovrei beccare qualche tecnico del posto e vedere un po.
    Tanto per capire se sia un'idea da mollare e via, oppure se con i vari sgravi potrei rientrarci.


    Sul nuovo, purtroppo o hai davvero un bel po di soldi, oppure qui da me devi decidere a quali compromessi scendere.
    Perchè in zone comode, non dico neanche "centrali" ma comode, le cifre si alzano rapidamente... mi sono visto chiedere 75k per un sotto tetto (molto rifinito e chiuso una settimana prima, nulla da dire) di 45 metri quadri (ma era davvero sottotetto... i m quadri vivibili erano molti meno).
    Viceversa se vai in paesini un po più sperduti o in mezzo alle campagne, allora anche con 100-125k riesci a prendere una villetta a schiera attorno ai 100 metri quadri... che non è male.

    Ma questo credo sia un discorso che vale un po ovunque.

    Stavo dando un occhio quindi a case più vecchie ma di recente ristrutturazione... e lì si trovano cose interessanti a prezzi fattibili.
    Ed un'idea, se si riesce, potrebbe anche essere quella dell'affitto finalizzato all'acquisto: "provi" la casa, per vedere che non ci siano sorprese... e poi dopo qualche anno la prendi.

    Del leasing immobiliare cosa mi dite?
    Che il mio problema è nell'anticipo... che tenuto conto delle spese accessorie di acquisto (iva, atti notarili, allacci, consulenza mutuo...) e di quelli necessari per ammobiliare, dubito mi rimanga molto da metterci.
    Anche perchè deve essere una cosa sostenibile: se devo rimanere in mutande per prender casa, allora sticazzi e si aspetta momenti migliori


    Citazione Originariamente Scritto da Arnald Visualizza Messaggio
    Aggiungi anche qualcosa per la bonifica della palude e per cacciare la colonia di coccodrilli che la abita.


    Ho dato un occhio veloce alle aste, ma per ora nulla che abbia attirato troppo la mia attenzione

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