Mutuo fisso, variabile, variabile con cap...

Ok, ci hanno accettato la proposta per l'acquisto della casa e lunedì andiamo ad aprire la pratica di mutuo.

Da brava persona e prudente io andrei sul tasso fisso (rata di circa 745 al mese), però c'è anche tasso variabile con cap (717) o variabile e basta (678 ).

Tra fisso e variabile con cap alla fine cambiano poco più di 300 euro l'anno (9k in 30 anni). Che sono pochi, ma sossempresoldi.
Con il variabile invece il risparmio sarebbe di circa 800 l'anno (24mila in 30 anni) che già sono soldini.

Voi che dite? Che esperienze avete? Consigli?

fisso, visto che stiamo ai minimi coi tassi, con variabile sicuro lo prendi in culo quando li alzano

Io ho dovuto farlo variabile almeno fin quando la casa non sarà finita, poi posso cambiarlo, fino ad un massimo di 3 cambi mi pare, quindi andare fisso se sembra che i tassi vanno risalendo per poi tornare variabile in futuro :sisi:

Citazione:

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Originariamente Scritto da tigerwoods

fisso, visto che stiamo ai minimi coi tassi, con variabile sicuro lo prendi in culo quando li alzano

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il cap non sta li apposta?

mah, tanto risparmio sul variabile, ma va contato il rischio inculation.

Il variabile con cap mi pare un buon compromesso tra il risparmio e la serenità di non rimetterci un fottio di soldi

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Originariamente Scritto da Ciome

il cap non sta li apposta?

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sí ma il cap lo paghi, infatti costa piú che il variabile, a quanto sta il cap? perché se il cap é altissimo gli dai soldi gratis

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Originariamente Scritto da tigerwoods

fisso, visto che stiamo ai minimi coi tassi, con variabile sicuro lo prendi in culo quando li alzano

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tra 5 anni magari i tassi sarann ancora così, ma tra 15 ... :bua:

Citazione:

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Originariamente Scritto da tigerwoods

sí ma il cap lo paghi, infatti costa piú che il variabile, a quanto sta il cap? perché se il cap é altissimo gli dai soldi gratis

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Si, manca quest'ultimo punto :asd:


Io fatto lo scorso anno.


Di base, se puoi "permetterti" il fisso ed il tasso è basso, io starei più tranquillo col fisso e bon.
Alla fine nel mio caso il fisso è saltato causa covid, ritardi e caduta di un'opzione che prima c'era e poi no, quindi il meglio che potevano propormi era il variabile col cap al 3.78% e me lo son dovuto tenere

Ma quanti giovini su j4s però

Durata? Tanto più è lungo tanto più stai sul variabile, statisticamente su serie storiche lunghe ci risparmi. Credo tra l’altro che per i prossimi 5 anni sia molto difficile che i tassi si alzino pesantemente , quindi passeresti la prima fase del mutuo super scontata.
Se proprio vuoi stare sicuro metti il cap.

Citazione:

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Originariamente Scritto da Zhuge

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tra 5 anni magari i tassi sarann ancora così, ma tra 15 ... :bua:

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Tra quindici però sei in una fase dell’ammortamento dove hai pagato già la quota interesse più rilevante , quindi il variare dei tassi ti fa meno male

Citazione:

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Originariamente Scritto da ND

Durata? Tanto più è lungo tanto più stai sul variabile, statisticamente su serie storiche lunghe ci risparmi. Credo tra l’altro che per i prossimi 5 anni sia molto difficile che i tassi si alzino pesantemente , quindi passeresti la prima fase del mutuo super scontata.
Se proprio vuoi stare sicuro metti il cap.

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Da come scrive son 30 anni :sisi:

Su 30 anni dato lo stato dei tassi io rischierei sul variabile magari con cap. Tanto nella fase iniziale avrai comunque tassi bassi.

Variabile MAI. Potresti anche spendere di più alla fine.

Citazione:

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Originariamente Scritto da ND

Tra quindici però sei in una fase dell’ammortamento dove hai pagato già la quota interesse più rilevante , quindi il variare dei tassi ti fa meno male

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dipende che ammortamento fanno però, se alla francese o all'italiana

Più che altro, def probabilmente lo sa, la stessa offerta sul variabile non è calcolata prevedendo una variazione, così da assicurare comunque un determinato introito alla banca? :asd:

Inviato dal mio KIW-L21 utilizzando Tapatalk

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Originariamente Scritto da Zhuge

dipende che ammortamento fanno però, se alla francese o all'italiana

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se é a tasso variabile e con periodo definito, come fai a fare ammortamento alla francese? :uhm:

tra l'altro, dato il tasso di interesse, come fai l'ammortamento non importa, o sbaglio? ai fini del totale pagato durante il periodo del mutuo dico

Con i tassi che ci sono in giro, fisso sotto l'un per cento, non capisco il senso di questa domanda.

Citazione:

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Originariamente Scritto da tigerwoods

se é a tasso variabile e con periodo definito, come fai a fare ammortamento alla francese? :uhm:

tra l'altro, dato il tasso di interesse, come fai l'ammortamento non importa, o sbaglio? ai fini del totale pagato durante il periodo del mutuo dico

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parlavo del fisso, ma sì, forse è lo stesso :uhm:

Citazione:

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Originariamente Scritto da Zhuge

dipende che ammortamento fanno però, se alla francese o all'italiana

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Generalmente in Italia si fa quello francese.

Citazione:

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Originariamente Scritto da WhiteMason

Più che altro, def probabilmente lo sa, la stessa offerta sul variabile non è calcolata prevedendo una variazione, così da assicurare comunque un determinato introito alla banca? :asd:

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No, la rata è funzione tendenzialmente di interesse + spread ed eventuali costi accessori (tipo spese di incasso rata). Nel caso del fisso è tutto definito e amen, nel caso del variabile la banca sa che almeno lo spread lo prende, nel caso del variabile col cap di solito lo paghi come aumento di spread.

Citazione:

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Originariamente Scritto da ND

No, la rata è funzione tendenzialmente di interesse + spread ed eventuali costi accessori (tipo spese di incasso rata). Nel caso del fisso è tutto definito e amen, nel caso del variabile la banca sa che almeno lo spread lo prende, nel caso del variabile col cap di solito lo paghi come aumento di spread.

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Questo non crea la situazione per cui la banca sa che ti sta vendendo un mutuo a tasso flessibile su cui guadagna meno che su quello a tasso fisso? :look:

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Ho bisogno di un 100%

Non c’è mica Marione Draken che fa da garante per noi giovani immuni dal covid anche senza vaccino?

Citazione:

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Originariamente Scritto da Cek

Ho bisogno di un 100%

Non c’è mica Marione Draken che fa da garante per noi giovani immuni dal covid anche senza vaccino?

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Sotto i 35 anni ti garantisce lo stato. Ma al 100% paghi UN TUONO di interessi

Citazione:

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Originariamente Scritto da Cek

Ho bisogno di un 100%

Non c’è mica Marione Draken che fa da garante per noi giovani immuni dal covid anche senza vaccino?

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comincia a risparmiare qualche soldino invece di spenderli in troie e kebab :asd:

Fisso, nella migliore delle ipotesi col variabile reggi qualche anno, tra 10 probabilmente ti inculano

ese

i prezzi sono folli, sennò bisogna andare a finire nella tundra brianzola per trovare prezzi decenti

in compenso senza macchina rimani a casa, altro che greenpass

Vai di fisso, che I tassi stanno al minimo storico

Citazione:

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Originariamente Scritto da WhiteMason

Questo non crea la situazione per cui la banca sa che ti sta vendendo un mutuo a tasso flessibile su cui guadagna meno che su quello a tasso fisso? :look:

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Mha, dipende da varie cose: sicuramente a parità di operazione un fisso fa guadagnare di più , ma anche costi di copertura interni non banali e se poi i tassi si alzano così è.
A volte però per temi di delibera spingi sul variabile perché magari sei a filo sul rapporto rata reddito e col variabile viene più bassa.

Citazione:

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Originariamente Scritto da ND

A volte però per temi di delibera spingi sul variabile perché magari sei a filo sul rapporto rata reddito e col variabile viene più bassa.

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Tipica scusa per fotterti nel medio termine. :asd:

Finito un anno fa un mutuo di 15 anni. Quando lo cambiai in fisso i tassi si abbassaronoa non ho avuto mai la voglia di ridiscuterlo (tanto tra 2 anni finisco, non ho tempo per banche ecc.).
Mai più mutui.

Citazione:

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Originariamente Scritto da Zhuge

Tipica scusa per fotterti nel medio termine. :asd:

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Mah, dipende sempre dalle dinamiche dei tassi, può andarti bene come male.

Citazione:

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Originariamente Scritto da ND

Mha, dipende da varie cose: sicuramente a parità di operazione un fisso fa guadagnare di più , ma anche costi di copertura interni non banali e se poi i tassi si alzano così è.
A volte però per temi di delibera spingi sul variabile perché magari sei a filo sul rapporto rata reddito e col variabile viene più bassa.

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Mmm, mi sembra che tu possa avere ragione def, ma il punto non è a fuoco. :uhm:

Se il mutuo a tasso fisso mi fa guadagnare di più, cercherò di spingere i miei clienti a prenderlo, o no?

Perché dovrei suggerirgli un mutuo a tasso flessibile, a meno che non abbia stimato che l'andamento dei tassi sia a mio favore, generando nel tempo un guadagno uguale? :pippotto:

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adesso spingono sul variabile perché i tassi possono solo andare su, quindi cercano di piazzartelo con lo specchietto degli interessi inferiori (che lo sono perché sei tu quello che si prende il rischio tasso invece della banca), mentre in realtá ci guadagneranno loro sul lungo periodo.

Citazione:

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Originariamente Scritto da tigerwoods

adesso spingono sul variabile perché i tassi possono solo andare su, quindi cercano di piazzartelo con lo specchietto degli interessi inferiori (che lo sono perché sei tu quello che si prende il rischio tasso invece della banca), mentre in realtá ci guadagneranno loro sul lungo periodo.

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A questa versione potrei tranquillamente crederci, :asd:, e corrisponde più o meno a quello che pensavo io tigro, ma def sembra contraddirla, e sembra farlo con cognizione di causa, quindi il dubbio... :pippotto:

(In questa visione, come minimo la versione a tasso fisso del mutuo dovrebbe avere un tasso che rappresenta la "media" tra i periodi di tasso basso e quelli di tasso alto della versione a tasso flessibile. :uhm:

Cos è sta barbonata di fare prestiti ulteadecennali per comprare le lavatrici

I castelli si pagano sull'unghia o si lascia perdere

Come già hanno detto altri, con un fisso trentennale al 1,30-1,50% la scelta attualmente non si pone.

Il variabile oggi come oggi ha senso solo se:
1) prendi un importo talmente elevato da avere una differenza di rata di almeno €100-150/mese. Nel periodo 2007-2014 con i mutui sopra i 150k la scelta era molto più facile, visto che si parlava di differenze importanti, fino ad avere un risparmio annuale di €3000/4000.

2) quello che risparmi grazie ad una rata più bassa, ti metti in testa di metterlo da parte per il momento in cui i tassi rialzeranno, in modo da tenere la rata sotto controllo tramite una riduzione del debito residuo.

Considera che hai due armi a tua disposizione: rinegoziazione e surroga.
Oggi il variabile è simile al fisso perché le banche hanno sostanzialmente alzato lo spread per avere un margine di guadagno anche sul variabile, visto che attualmente l'euribor 1m viaggia sul -0,40 -0,50. In passato lo spread (in particolare per le Banche che avevano molta liquidità in cassa) era molto più basso visto che l'euribor consentiva loro di avere un guadagno.
Per quanto sopra, prendere un variabile oggi, prima o poi, puo' portarti solo in una direzione: aumento della rata. Quando i tassi torneranno ad aumentare, presumibilmente le banche torneranno a ridurre gli spread, per cui quello sarà il momento in cui dovrai richiedere una rinegoziazione dello spread o una surroga.

Citazione:

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Originariamente Scritto da Para Noir

Ma al 100% paghi UN TUONO di interessi

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Bhè oddio, no.

Sicuramente paghi più interessi rispetto ad un mutuo di oggi con LTV80%, ma in tempi normali la media dei tassi fissi entro l'80% è del 4%, mentre la media per i mutui oltre l'80 è del 6,50%. Quello si che era un tuono di interessi.
Prendere oggi un mutuo oltre l'80 ad un tasso fisso del 2,30% (cioè sotto quella che era la norma per i tassi fissi under 80) per 30 anni non è decisamente una cattiva scelta se questo può comunque permetterti di conservare della liquidità in tasca.