Esperti di [pesca dal mazzo degli esperti di J4S] COMPRAVENDITA IMMOBILIARE, a me!

[Azad]

Fugate questo dubbio emerso ieri nel mio gruppetto di amici, che stava portando quasi alle mani

C'è un amico che sta cercando casa. Ne ha trovata una plausibile, in un posto sensato, c'ha anche il terrazzo, non costa granchè.
S'è informato, l'agenzia gli ha detto che la casa ha un prezzo conveniente perchè è attualmente a reddito, e il proprietario vuole vendere ma VUOLE CHE IL NUOVO PROPRIETARIO MANTENGA GLI INQUILINI.

Vabbè che c'è di strano, dico io, se compri una casa affittata il contratto d'affitto deve arrivare a conclusione, poi insomma fai quello che vuoi. Chiedi quanto manca alla fine del contratto e se non è tanto - visto che casa ce l'hai già - aspetti.
NO, dice lui, il proprietario vende a condizione che poi quando la casa è tua tu CONTINUI ad affittare alla gente che c'è dentro.

Alchè io rispondo che sono minchiate, non sta nè in cielo nè in terra che un venditore che ti ha ceduto la proprietà di un immobile decida cosa debba fare tu nel futuro con la tua proprietà, una volta esauriti gli obblighi esistenti AL MOMENTO DELLA COMPRAVENDITA. E qui è partita una shitstorm di "AH MA LO SCRIVE NEL CONTRATTO O IN UNA SCRITTURA AGGIUNTIVA CHE SE LA FIRMI CI DEVI STARE" vs "MA CHE CAZZO DICI NON PUO' ESSERE UNA CONDIZIONE LEGALMENTE VINCOLANTE CHE REGGE IN TRIBUNALE ANCHE SE FIRMI", e così via per un'ora di toni sempre più alti

Badate, non è una vendita "Nuda proprietà", è - apparentemente - "La casa è tua ma continui ad affittarla come dico io anche quando è tua e io non c'entro più niente". Non è neanche che comunque non conviene comprare casa affittata perchè poi sono beghe da smazzarsi in futuro tantopiù se ci ci sta dentro ha delle pretese del genere, quindi è meglio non comprarla.

Il discorso è proprio se è plausibile che una condizione del genere sia applicabile e imponibile.
Chi ha ragione?

[alastor]

Entrambi perché terminato il contratto di affitto non riuscirà mai a buttarli fuori di casa

[ZTL]

[Maelström]

Profumo di inculata

[kinoko]

non so rispondere nel merito,ma più tosto che comprare un'immobile a quelle condizioni mi tiro una martellata sui coglioni

[Zhuge]

Se apri lo spoiler accetti un contratto di consulenza del valore di 400 euro di compensi che ti fatturero SUBITISSIMO.

->Spoiler<-

Emptio non tollit locatum. Ma rebus sic stantibus. L'acquirente subentra nella locazione in corso e può esercitare gli stessi diritti del precedente proprietario, quindi l'inquilino è garantito. Anzi, l'inquilino in realtà ha anche il diritto di prelazione per divenire lui proprietario.

Detto questo, una volta che sono divenuto proprietario non rispondo a terzi di quello che faccio col mio bene, del quale ho diritto di godere e disporre in modo pieno ed esclusivo, ovviamente senza danneggiare o violare diritti di terzi, se ci sono.

Se però mi obbligo verso un terzo a tenere una determinata condotta? Bisogna capire che interesse c'è dietro, per valutare se si possa ricostruire la cosa come un contartto a favore di terzo; eviterei ovviamente di impegnarmi, ma tendenzialmente col mio bene faccio quello che mi pare, quindi obblighi presi con terzi o sono privi di valore, o al più possono fondare una qualche ragione di risarcimento del danno (che vedo comunque assai remota). Certo il complesso delle pattuizioni potrebbe in realtà far propendere per una riqualificazione del contratto, ma anche qui si tratta di cosa complessa e remota.

[Orologio]

Vi state preoccupando del dopo...è tutto talmente assurdo che per me si inculano la caparra quelli dell'agenzia al deposito della proposta d'acquisto...

...mi preuccpa il fatto che qualcuno ci stia pensando alla proposta, quando è palesemente nulla per come è descritta....vuo dire che nel mucchio qualcuno pescheranno...

[Azad]

No vabbè, non ci sta pensando nessuno e diventa una cosa abbastanza "problematica" perchè l'occasione smetta di essere tale e si guarda altrove senza remore anche se la casa meritava.

Diciamo che il punto della questione è solo la questione accademica, con io che dicevo
"Con un accordo del genere ti ci puoi pulire il culo venti minuti dopo averlo firmato (fermo restando che l'affitto ATTUALMENTE IN ATTO deve arrivare alla sua conclusione) perchè della roba di tua proprietà non esiste che ne rispondi ad un terzo senza alcun diritto sul bene"
vs tutti gli amici
"AH NO SE FIRMI POI CI DEVI STARE HAI FIRMATO QUINDI ERI D'ACCORDO QUINDI HAI ACCETTATO LE CONDIZIONI QUINDI IL DIRITTO SUL BENE HAI ACCETTATO DI DARGLIELO".

Anche perchè, chi me lo impedisce di dire all'inquilino "Eh, sì, il contratto è scaduto e come da accordi presi con il fu proprietario, sono tenuto a riaffittarti la casa con un contratto ex-novo. SONO QUATTROMILA EURO AL MESE, CON FIDEIUSSIONE BANCARIA DI UN ANNO A GARANZIA"? Io sono disposto ad affittargliela, eh. O l'ex proprietario è anche convinto di impormi le condizioni economiche dell'affitto futuro che non lo riguarda di striscio?

[Biocane]

Fugate questo dubbio emerso ieri nel mio gruppetto di amici, che stava portando quasi alle mani

C'è un amico che sta cercando casa. Ne ha trovata una plausibile, in un posto sensato, c'ha anche il terrazzo, non costa granchè.
S'è informato, l'agenzia gli ha detto che la casa ha un prezzo conveniente perchè è attualmente a reddito, e il proprietario vuole vendere ma VUOLE CHE IL NUOVO PROPRIETARIO MANTENGA GLI INQUILINI.

Vabbè che c'è di strano, dico io, se compri una casa affittata il contratto d'affitto deve arrivare a conclusione, poi insomma fai quello che vuoi. Chiedi quanto manca alla fine del contratto e se non è tanto - visto che casa ce l'hai già - aspetti.
NO, dice lui, il proprietario vende a condizione che poi quando la casa è tua tu CONTINUI ad affittare alla gente che c'è dentro.

Alchè io rispondo che sono minchiate, non sta nè in cielo nè in terra che un venditore che ti ha ceduto la proprietà di un immobile decida cosa debba fare tu nel futuro con la tua proprietà, una volta esauriti gli obblighi esistenti AL MOMENTO DELLA COMPRAVENDITA. E qui è partita una shitstorm di "AH MA LO SCRIVE NEL CONTRATTO O IN UNA SCRITTURA AGGIUNTIVA CHE SE LA FIRMI CI DEVI STARE" vs "MA CHE CAZZO DICI NON PUO' ESSERE UNA CONDIZIONE LEGALMENTE VINCOLANTE CHE REGGE IN TRIBUNALE ANCHE SE FIRMI", e così via per un'ora di toni sempre più alti

Badate, non è una vendita "Nuda proprietà", è - apparentemente - "La casa è tua ma continui ad affittarla come dico io anche quando è tua e io non c'entro più niente". Non è neanche che comunque non conviene comprare casa affittata perchè poi sono beghe da smazzarsi in futuro tantopiù se ci ci sta dentro ha delle pretese del genere, quindi è meglio non comprarla.

Il discorso è proprio se è plausibile che una condizione del genere sia applicabile e imponibile.
Chi ha ragione?

tu

[conrad]

Mi sembra impossibile col vecchio proprietario, però forse se ti fanno firmare un accordo con gli affittuari in teoria sì, no?